GdWE Steuerberater

Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voll rechtsfähig (§ 9a Abs. 1 WEG). Im Umsatzsteuerrecht ist sie eine eigenständige Unternehmerin: Sie erbringt gegen das Hausgeld Leistungen an ihre Eigentümer, etwa Verwaltung, Instandhaltung und Wärmelieferung. Diese Leistungen sind nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei. Gäbe es keine Unternehmerin, bräuchte es diese Befreiung gar nicht. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 kommt es für die Unternehmereigenschaft zudem ausdrücklich nicht mehr auf die Rechtsfähigkeit an (§ 2 Abs. 1 UStG). Das Bundesfinanzministerium hat dies mit Schreiben vom 9. April 2026 bestätigt. Wie klar die Lage ist, zeigt ein Fall aus unserer Praxis: Ein Großstadt-Finanzamt sah 2023 für eine verbindliche Auskunft keinen Raum, weil sich die Antworten bereits aus dem Gesetz ergäben. Trotzdem verfügen die wenigsten Gemeinschaften über eine Steuernummer. Die Möglichkeit zur Option bleibt deshalb oft ungenutzt.

Wer steuerfreie Leistungen erbringt, kann die Umsatzsteuer aus seinen Eingangsrechnungen nicht vom Finanzamt zurückholen. In der GdWE wird sie zu Kosten und fließt in Hausgeld und Sonderumlagen. Für Eigentümer, die selbst wohnen oder an Wohnungsmieter vermieten, spielt das keine Rolle. Anders bei Eigentümern, die ihre Einheit umsatzsteuerpflichtig nutzen: Laden, Büro, Studio oder eine umsatzsteuerpflichtig vermietete Ferienwohnung. Für sie ist die enthaltene Umsatzsteuer vermeidbarer Aufwand – bei laufenden Kosten oft einige hundert Euro je Einheit und Jahr, bei einer Großsanierung schnell fünfstellig. Der Bundesgerichtshof hat 2025 außerdem entschieden: Ohne Option darf der vermietende Teileigentümer die Nebenkosten samt enthaltener Umsatzsteuer weiterberechnen und noch einmal 19 % aufschlagen. Typische Kandidaten sind gemischt genutzte Stadtanlagen, Ferienanlagen und Gemeinschaften vor einer Großsanierung.

Mit dem Verzicht wird die Gemeinschaft zur steuerpflichtigen Unternehmerin – mit allen Pflichten. Der Beschluss der Eigentümerversammlung sollte vor der Vergabe großer Aufträge vorliegen. Liegen die übrigen Umsätze der GdWE unter der Kleinunternehmergrenze, muss sie zusätzlich auf die Kleinunternehmerregelung verzichten und ist daran fünf Jahre gebunden. Ein rein rechnerischer Steuerausweis in der Jahresabrechnung genügt nicht: Ohne ordnungsgemäße Rechnung entfällt der Vorsteuerabzug beim Eigentümer. Wird Umsatzsteuer gegenüber dem Falschen ausgewiesen, schuldet die Gemeinschaft sie trotzdem. Nutzungsänderungen und Eigentümerwechsel können noch bis zu zehn Jahre später zu Vorsteuerkorrekturen führen. Die Mehrkosten sollten so verteilt werden, dass die übrigen Eigentümer nicht belastet werden. Das alles ist beherrschbar, wenn es von Anfang an mitgedacht wird. Wir sorgen dafür, dass Ihre Gemeinschaft diese Punkte sicher erfüllt.